“Accés a la vivenda: estat de situació”

Webinar d’alcaldes.eu

“Accés a la vivenda: estat de situació”



“Les administracions van sovint pel darrere de les necessitats de la gent en temes d’habitatge, ja sigui per la manca de recursos com per la de competències”
Lídia Muñoz

“Una sola administració no pot carregar tota la magnitud del problema. Cal sumar esforços per assolir el repte”
Xavier Mauri

“La situació actual s’arrossega des de la crisi hipotecària de 2007, en què ja es van produir molts desnonaments. La gran diferència és que ara els desnonaments es produeixen per no poder pagar el lloguer”
Lídia Muñoz


“Els diners que han d’arribar des d’Europa haurien de servir per crear parc d’habitatge social”
Xavier Mauri

“A Europa el parc d’habitatge públic representa un 15% del total, però aquí no passa del 2%”
Lídia Muñoz

“A Catalunya, la mitjana de diners que les persones dediquen a pagar l’habitatge és del 40% dels seus ingressos. Cada vegada hi ha més persones més afectades i el problema és greu. Durant el confinament, la demanda ha crescut”
Xavier Mauri

 

DIÀLEGS ALCALDES.EU

Barcelona, 26 de novembre del 2020

Ponents convidats:  

- Il·lma. Sra. Lídia Muñoz, alcaldessa de Sant Feliu de Llobregat 
- Sr. Xavier Mauri, Director General de la Fundació Hàbitat3

– WEBINAR alcaldes.eu -
“Accés a la vivenda: estat de situació”

El moderador, Sr. Eduard Berraondo, dona la benvinguda a tots els assistents a la primera sessió del cicle de webinars d’alcaldes.eu dedicat a la Pobresa Energètica i l’Habitatge. Agraeix els patrocinadors Xut Consulting, Urbaser i SMS Advocats per la seva col·laboració i, seguidament, presenta els ponents de la taula d’avui. Dona la paraula a l’alcaldessa de Sant Feliu, demanant una primera intervenció sobre la situació del seu municipi.


Lídia Muñoz: Agraeix la invitació i saluda els presents. Explica que la situació actual ve molt determinada per la situació de pandèmia que estem vivint. També valora positivament les polítiques d’escut social que s’han anat aprovant en els darrers mesos i que, entre d’altres, evitava els desnonaments. Diu que és una manera molt distinta d’enfrontar les crisis, i que en altres moments de la història recent no s’havia fet així. Els ajuntaments s’han afegit a aquestes mesures de paraigües des d’una aproximació a la pobresa en general: alimentació, energia i habitatge. Lamenta, no obstant, que les administracions vagin sovint pel darrere de les necessitats de la gent en temes d’habitatge, ja sigui per la manca de recursos com per la de competències.

Explica que a banda d’alcaldessa de Sant Feliu és també la presidenta del consell d’administració del projecte d’Habitatge Metròpoli Barcelona, que és un dels mecanismes que des de l’AMB s’està impulsant per poder fer front als reptes i trobar fórmules àgils. Diu que estan trobant algunes vies d’avançar en el projecte i que es pot transmetre esperança en aconseguir certs èxits.

Igualment planteja que a Sant Feliu tenen diversos mecanismes, i que un d’ells és el de la promoció directa de nou habitatge. Explica que justament en uns dies han de lliurar una promoció d’habitatge de lloguer, i que això és el resultat d’un treball de 8 anys adreçat a canviar el paradigma dominant de venda a lloguer. Afegeix que hi ha una segona promoció en marxa i que ja se’n visualitza una tercera.

També anuncia que s’estan construint 90 habitatges tutelats per a persones amb problemes i majors de 65 anys i que tota aquesta oferta addicional facilitarà la mobilització de la borsa d’habitatges.

També explica que el confinament ha posat en evidència la necessitat de la societat d’estar a casa i resguardar-se. Per aquest motiu el seu ajuntament va posar en marxa una enquesta per conèixer les condicions de les vivendes. Tenen una ciutat que és compacta i sense barris perifèrics i han esbrinat que el 85% dels habitatges disposen d’un balcó i que la gent n’està satisfeta. Creu que la política d’habitatge s’ha de cuinar a foc lent, en el sentit que requereix canvis molt estructurals que demanen molt esforç i insistència.

El moderador dona la paraula al director de la Fundació Hàbitat3, demanant-li que es presenti.

Xavier Mauri també agraeix molt la invitació i saluda els assistents. Fa una petita introducció de la seva entitat, dient que és una gestora d’habitatge social i que aquesta és una figura poc estesa al nostre país, però molt més habitual a França, Alemanya, Holanda o el Regne Unit.

L’objectiu de l’entitat és generar habitatge social per fer possible el dret a l’habitatge de les persones, especialment les que estan en risc d’exclusió, i posar-lo a disposició de la gent amb un preu reduït i un acompanyament especialitzat. Es va crear el 2014 i actualment gestiona 600 habitatges. Explica que l’any passat van rebre un premi mundial a la innovació en l’habitatge de mans de les Nacions Unides.

El moderador pregunta als ponents si, amb la COVID, ha canviat gaire la demanda d’habitatge social i si hi ha noves necessitats.

Lídia Muñoz explica que la situació actual s’arrossega des de la crisi hipotecària de 2007, en què ja es van produir molts desnonaments. La gran diferència és que ara els desnonaments es produeixen per no poder pagar el lloguer. Insisteix en què les administracions municipals van “sempre” darrere de les necessitats socials en matèria d’habitatge, perquè han de treballar amb pocs recursos i fora de les seves competències i els mecanismes de solució són lents. Diu que poden multar les entitats financeres, o reduir els pagaments d’IBIS, però són mesures que donen resultat a molt llarg termini. 

També comenta que a Europa el parc d’habitatge públic representa un 15% del total, però aquí no passa del 2%. Considera que això es deu a polítiques prèvies, que promovien la compra per part del públic, o bé que feien que els ajuntaments venguessin sòl a les empreses promotores, a fi d’aconseguir ingressos amb què pagar despeses corrents.

Diu que les autoritats competents no ofereixen suport, però que cal fer coses. Fins ara els ajuntaments han anat “tapant forats” per ajudar davant de necessitats puntuals, però no estructurals.

Admet, finalment, que hi ha noves vies, i que l’arribada de l’ingrés mínim vital és una “bona notícia”, perquè passa a parlar de “drets” de les persones i no pas d’ajuts. Diu que des de la seva formació i consistori treballen per complementar les rendes, no pas per pagar habitatges puntualment.


El moderador pregunta al director d’Hàbitat3 sobre la seva feina.

Xavier Mauri explica que el seu treball no és el d’atendre directament les persones, sinó el de col·laborar amb les administracions i les entitats socials per poder oferir habitatge. També coincideix en què existeix un dèficit estructural des de fa dècades. Valora el 2% d’habitatge social com a insuficient i compara la inversió pública en habitatge social (0,1%) amb la que hi ha a Europa (0,6%). Això genera un dèficit any per any que s’agreuja amb les crisis puntuals i que se suma a la precarietat laboral. Cada vegada, grups de persones més amplis queden més exclosos de poder pagar-se un habitatge.

Explica que a Catalunya, la mitjana de diners que les persones dediquen a pagar l’habitatge és de més del 40% dels seus ingressos. Cada vegada hi ha més persones més “apretades” i el problema és greu. Durant el confinament, la demanda ha crescut i els ajuntaments han treballat de valent, si bé l’esforç sembla encara insuficient.

No obstant creu que amb una col·laboració total entre les diferents administracions, entitats socials, empreses i actors implicats és possible aconseguir més habitatge social. “Una administració no pot carregar tota la magnitud del problema. Cal sumar esforços per assolir el repte”.


El moderador pregunta si, després de 8 mesos de confinament i de relació telemàtica forçada entre els ciutadans i les administracions municipals hi pot haver sensació de “desconnexió” entre uns i altres. 

Lídia Muñoz explica que si bé van ser dels primers en tancar els serveis d’atenció presencial a l’inici de la pandèmia, també van ser els primers en reobrir-la poc abans de l’estiu. Donaven una atenció personalitzada mínima, cites prèvies i seguien els protocols sanitaris. Entén, però, que la presencialitat no supleix els mecanismes virtuals perquè es perd molta informació.

També aprofita per dir que la bretxa digital és qüestió que els preocupa, ja que la gent gran (sobretot) no està familiaritzada amb les eines digitals. Per a aquestes persones és necessària la presencialitat.

Diu que ara ens trobem en una fase de reconstrucció i reactivació de molts aspectes i que afortunadament s’obren moltes vies de finançament local, i es pot utilitzar el romanent. Això ajudarà a pal·liar de manera més ràpida els efectes de la pandèmia. Igualment diu que, des de la Federació Espanyola de Municipis, s’està reclamant que els nous pressupostos de l’Estat recullin una promesa d’uns “Fons COVID” que s’havien promès a l’agost i que sumaven 3.000 milions d’euros per al món local.


El moderador pregunta al Sr. Mauri com es fa la recerca d’habitatges disponibles en un municipi.

Xavier Mauri afirma que és una tasca complexa i que els ajuntaments disposen de borses d’habitatge, però que fins i tot així és difícil saber-ho amb exactitud. Actualment hi ha diverses estratègies. Una d’elles és la de buscar propietaris particulars d’habitatges buits i que vulguin rehabilitar-los. Se’ls proposen incentius a la rehabilitació a canvi de que cedeixin els habitatges. Diu que cal mesos de negociació amb cada propietari per trencar reticències. 

També explica la via dels “tanteigs i retractes” recollida en el decret de 2005 de la Generalitat i que dona dret als ajuntaments a comprar certs habitatges als promotors abans que ningú. Hàbitat3 diu que n’ha aconseguit comprar ja 90, que són pocs per a parar el problema, però que representen molts diners per a una entitat com la seva.

També creu que els diners que han d’arribar des d’Europa haurien de servir per aquest objectiu de crear parc d’habitatge social. I que es podrien transformar equipaments públics en habitatges o allotjaments, atès que ara hi ha un decret que ho permet i algunes experiències d’èxit que ells mateixos han protagonitzat.

Altres opcions, ja més creatives, passen per exemple per considerar pisos turístics i oficines, atès que la COVID ho ha canviat tot i potser ja no tornen a ser el que eren. En tot cas, creu que no s’hauria de caure en l’error comès pel “Plan-E”, que va fer moltes despeses però que no van quedar en la forma d’inversions. Cal una despesa, però que tingui sentit d’inversió a llarg termini.

Lídia Muñoz també insta a la creativitat i a no tancar cap porta. Diu que al seu municipi hi ha diverses experiències, com ara transformar sòls comercials en equipaments i equipaments per a fer habitatge de lloguer social, o transformar sòl hoteler en sòl residencial.

També estan treballant en la línia de l’habitatge cooperatiu, en transformar un equipament en desús en un equipament d’habitatge social. En tot cas, creu que calen pensar noves fórmules i no aturar-se.


El moderador pregunta si l’expulsió de persones des de Barcelona cap a poblacions properes ha complicat encara més el problema.

Lídia Muñoz diu que així és i que una de les primeres conseqüències que es van patir d’aquesta expulsió va ser la inflació de preus de lloguer. Diu que això ja havia passat en la crisi hipotecària anterior. I que una petició del món local és la de la regulació dels preus de lloguer: no pot ser que d’un contracte de lloguer a un altre es multipliquin. Té l’expectativa posada en el desplegament normatiu del topall als augments de lloguer.

Explica també que els mecanismes actuals a disposició dels ajuntaments no són suficients i que el que interessa no és pas que els ajuntaments aguantin el mercat de lloguer sostenible, sinó que cal fer corresponsable el món privat.

Xavier Mauri coincideix en que no hi ha només una única fórmula d’abordar un problema tan complex. Diu que l’aspecte econòmic és només una de les parts principals, però que cal que els actors de cada territori puguin actuar de la manera adequada. També esperen que la norma de la Generalitat sobre control de preus de lloguer sigui una part de la solució i que tant de bo l’Estat la ratifiqui.

Lídia Muñoz afegeix que els ajuntaments també han d’apostar pel lloguer social. Diu que són els responsables del destí que es doni al sòl i que cal que els ajuntaments deixin de vendre-se’l. Entén que això suposi menys diners per pagar inversions corrents, però creu que arreglar voreres no soluciona la vida a llarg termini de la gent. Entén que moltes ciutats estan a expenses de les decisions del governant de torn.


El moderador explica que antigament les vivendes de protecció oficial generaven cert estigma i barris de marginalitat. Pregunta si això es podria donar ara, amb la nova pobresa sobrevinguda per la crisi.

Xavier Mauri diu que les persones necessiten habitatge i que, tot i que els agradés comprar-lo, si només poden accedir-hi de forma protegida, ja ho accepten. A més els habitatges socials estan ara més atomitzats i repartits per les ciutats, de manera que el risc de crear guetos ja no és tan gran. Creu a més que podem aprendre del cas de països com França que ho van fer malament i que podem generar habitatges socials inclusius i ben integrats en les ciutats.

Lídia Muñoz també afegeix que l’estigma s’està perdent perquè la crisi hipotecària ens va ensenyar a tots que ser propietari no és un privilegi i que pot portar-nos a problemàtiques afegides. El lloguer, diu, és una opció igualment vàlida i la propietat ja no és una posició tan preuada. Abans les polítiques anaven adreçades a promoure la compra d’habitatge, però la mentalitat està canviant.


El moderador pregunta al directiu d’Hàbitat3 si noten la fluctuació actual de preus en el mercat d’habitatge.

Xavier Mauri diu que la noten i que quan van iniciar activitats van patir moltíssim el creixement de la bombolla dels preus de lloguer. Des de finals de 2019, però, els preus s’han anat moderant i després de la crisi de la COVID molts habitatges que eren d’ús turístic han anat aflorant i posant-se disponibles al lloguer temporal. Creu que són maniobres tàctiques dels propietaris, però és cert que això ha generat més competència en l’oferta i una moderació de preus. També és positiu sobre els efectes de la norma de moderació dels preus. Diu que els propietaris saben que els temps són difícils i que també valoren bé programes que els donin seguretat, malgrat que els facin guanyar menys diners que abans.

També diu que s’estan observant moviments de grans tenidors que volen vendre’s habitatges en certes quantitats importants i que això pot portar nous ajustos de preus. Per tant, hi veu una bona oportunitat de generar més habitatge social.


El moderador trasllada una pregunta del públic que s’interessa pel problema dels empadronaments sense títol habilitant.

Lídia Muñoz diu que a Sant Feliu treballen amb un enfoc molt similar al de Barcelona i que es pot empadronar una persona, malgrat no tingui un domicili. Ho justifica perquè, més enllà de la situació de cadascú amb el seu habitatge, aquestes persones tenen dret a accedir a serveis públics com ara la sanitat, els ajuts socials, etc. I que aquests serveis es poden prestar només si les persones estan empadronades. Creu que, en aquest sentit, l’Estat també ha millorat la seva visió inicialment reticent.


El moderador trasllada una segona pregunta que s’interessa per com la SAREB i els ajuntaments es poden posar d’acord per posar parc d’habitatges a disposició dels municipis a través de contractes de cessió.

Xavier Mauri diu que la seva entitat no ha tingut bones experiències en quant a cessió, perquè tot i el temps que hi ha dedicat no han aconseguit resultats. Diu que, no obstant, ha arribat a veure operacions que permetien generar uns preus molt favorables als llogaters, però que els ajuntaments hi ha de participar ja sigui adjudicant o regularitzant la situació de les persones que hi viuen. Admet que la gestió d’aquest parc és complexa i que costa molts diners.


El moderador pregunta a l’alcaldessa de Sant Feliu si creu que s’està satisfent tota la demanda actual d’habitatge social.

Lídia Muñoz diu que la resposta és que no, perquè veuen la gran demanda sense cobrir que té la borsa d’habitatge. Diu que costa molt mobilitzar el parc d’habitatges buits, primer perquè no en disposen de gaire, i segon per la manca de recursos. Amb tot, fan polítiques actives (rebaixes d’IBI, o ajuts directes a les rehabilitacions) per contribuir-hi. 

També diu que és difícil agilitzar els processos d’adjudicació perquè les normes fan que hi hagi uns processos molt llargs. Aprofita per demanar flexibilització administrativa i que, des que es planifica un tema fins que s’executa no haurien de passar entre dos i tres anys.


El moderador trasllada una altra pregunta del públic que s’interessa per la possibilitat de treballar de manera supramunicipal entre diversos municipis i quins beneficis podria aportar això al problema.

Lídia Muñoz diu que, precisament, el mecanisme de l’AMB en matèria d’habitatge va en aquesta línia.

Xavier Mauri afegeix que no només és una qüestió de fer que els ajuntaments col·laborin entre ells, sinó que també hi ha d’haver col·laboració dels actors privats i les entitats socials. Explica que ajuntaments com els de Sitges o Sant Pere de Ribes estan arribant a acords favorables amb fundacions que es dediquen a fer promoció. Això els permet no perdre la propietat municipal del terreny a canvi d’una cessió a llarg termini d’uns habitatges que són socials.


El moderador dona per conclosa la intervenció i excusa la no participació de l’alcalde de Sant Adrià de Besòs, per motius tècnics aliens a la voluntat de tots.